Кризис недвижимости и ипотеки. Беда, конечно. Но для очень многих представителей среднего класса он стал надеждой, что им, кому было не по карману обрести собственное жилье, когда цены на него взлетели на недосягаемую высоту, наконец-то это удастся. Надеются, что цены упадут. Может, это время уже наступило? Часть потенциальных покупателей продолжает ждать, часть уже начала поиск. Какими соображениями руководствоваться и тем и другим? Ответ на этот вопрос решил дать авторитетный журнал Money Magazine, опубликовавший заметку «5 new rules for home buyers». Обратите внимание: rules – то есть правил. Итак:
Правило 1: Вы не можете вычислить, когда цены упадут до самого дна.
Очень может быть, что дом, который вы сейчас купите, будет стоить меньше в будущем году. Это подталкивает вас к мысли, что вы сможете уловить момент, когда цены станут самыми низкими. Откажитесь от этой затеи. Этот процесс куда сложнее, чем вы думаете. Если бы он развивался в рамках простых закономерностей, то слишком много людей сразу обогатилось бы. Рассуждайте здраво: нынешний период – лучший для покупателей за два последних десятилетия, так как количество домов на рынке рекордно большое, а проценты по ипотеке ре-кордно низкие. Поэтому подтолкните себя, найдите себе желанное жилье и начинайте упорный торг. Игнорируйте цену, которую заявляет продавец: сразу предлагайте на 10, а то и на 20 процентов меньше той, за которую по статистике продаются подобные дома. Если продавец отказывается – ищите другого, пока время терпит. Особенно если жилье у вас есть. А если оно у вас есть – не вздумайте покупать новое, пока его не продали.
Правило 2: Единственный резон покупать сейчас – низкие проценты по моргиджу.
Домов на продажу сейчас в изобилии, и, по-видимому, это надолго. Однако финансирование покупки дома несомненно станет гораздо более дорогим. Да, Банк федерального резерва уменьшил свои проценты до минимума, но моргиджи с фиксированной процентной ставкой отнюдь не обязательно следуют за Федеральным резервом, особенно в условиях все более нарастающей инфляции. Сегодня годовые выплаты по 30-летнему моргиджу примерно 6,1 процента, но, по прогнозам экономистов из авторитетного агентства Moody”s Economy, к декабрю и даже раньше он будет выдаваться на условиях 6,5-процентых выплат, а в 2009 году уж точно шагнет за 7 процентов. Это означает, что вы будете наказаны за ожидание. Сегодняшний заем 250 тысяч долларов вам придется обслуживать 1500 долларами в месяц, а при 7 процентах 1500 долларов вам хватит на выплаты только 225-тысячного моргиджа. Зная это, вам легче высчитать свою выгоду: покупать ли дом по нынешней цене или ждать вами желанную.
Правило 3: Покупайте, если недвижимость дорогая и вы намерены получить большой заем.
Моргиджи в масштабах больше 417 тысяч долларов в принципе не поддерживаются агентствами, спонсируемыми государством — Freddie Mac and Fannie Mae, а потому финансовые институты, выдавая их, накидывают проценты за риск. Нынче такие займы выдаются под 7,2 процента, и вряд ли будет меньше. Однако нынче же, в целях притормозить ипотечный кризис, Конгресс законодательно утвердил, что Freddie Mac and Fannie Mae могут гарантировать моргиджи размером аж до 729750 долларов в 71 районе страны, где цены на недвижимость наиболее высокие. И там для крупных займов пока держится щадящая ставка – в среднем 6,6 процента. Но долго это продолжаться не будет.
Правило 4: Не покупайте дешево; покупайте хорошую школу (в целях политкорректности журнал не пишет «район» — Авт.)
Сейчас только и разговоров, что кто-то по баснословно низкой цене купил недвижимость, попавшую под foreclosure. Греет душу? Однако когда вы покупаете дом, вы покупаете не только его, но и «соседей». А если дома в каких-то районах были отняты банком, это означает, что жители и спекулянты там получали экзотические субстандартные моргиджи, а потому оказались не в силах их обеспечивать. И это значит, что новый покупатель имеет дело с весьма нестабильным «нейборхудом». За низкую цену ему придется заплатить качеством жизни.
«Также избегайте новых массивов застройки, так называемых «девелопментов», возникших в последние ажиотажные годы. Там, скорее всего, есть немало домовладельцев, взявших рискованные займы и заплативших малый аванс, — предупреждает Майк Ларсон, также из авторитетного агентства Weiss Research. – Они вскоре разорятся. А кто придет на их место?»
Правило 5: Убедитесь, что ваш агент по недвижимости всем сердцем с вами.
Игра под названием «риал эстейт» построена на конфликте интересов, поскольку агенты, действующие от имени как продавцов, так и покупателей, живут на проценты от сумм купли-продажи. Так знайте, что агент, подыскивающий вам дом, вполне может быть подкуплен агентом продавца, а порой, неофициально, — одним и тем же лицом. Поэтому убедитесь, что вам не подсунули дом, покупка которого больше устраивает вашего агента, чем вас. Бывший президент (ему теперь можно) крупного объединения агентов покупателей Джон Бойд советует покупателям предлагать своим агентам заранее 3 процента от денег, которые он вам сэкономил – выторговал и т.п. Впрочем, в обратном направлении может работать агент продавца недвижимости. Но таким сегодня сложнее: рынок оной переполнен.
04:34 pm
РАСПЕЧАТАТЬ 
